自去年以来，个人住房贷款借款人加快提前偿还贷款现象频频出现。尤其是近段时间，住房贷款提前还款现象显著增多，渐成“提前还款潮”。在此期间，一些机构宣称提前还贷能缩短还款周期，通过诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”。对于此类乱象，近日，辽宁银保监局发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》（以下简称《风险提示》）提出，上述行为使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。
而另一方面，由于房贷利率变动等原因，很多购房人对于“提前还贷”的需求依然存在。对于购房人能否提前还贷、是否需要支付违约金等热点问题，业内人士也给出了针对性的解答。
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近日，辽宁银保监局针对提前还贷或转贷作出风险提示，要求依法合规办理贷款、还贷业务。图/IC photo
需警惕提前还贷相关负面风险
辽宁银保监局发布的《风险提示》指出，随着国家对小微企业支持力度的加大，经营性贷款利率持续走低，社会上出现一些违规“贷款中介”，其以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。
对此，《风险提示》着重介绍了经营贷风险、信用贷风险、财务风险、个人信息泄露风险，比如，经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款，违规使用将会被提前收回贷款；信用贷款与其他贷款业务相比利率较高，无形当中增加还款负担，若信用贷款不能准时偿还，还会收取高额罚息并产生逾期还款记录等。
辽宁银保监局指出，要提高风险意识，维护自身合法金融权益，依法合规办理贷款、还贷业务，诚实守信，践行“合约精神”，共同维护良好的社会金融秩序。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析称，近期各地提前还贷现象明显增加，给商业银行的贷款业务带来了很大冲击和压力。上述《风险提示》提及了“合约精神”，希望购房者理性看待提前还贷事项，依法依规办理还贷业务。此类政策对于全国其他城市具有非常好的启发意义，地方政府要积极关注此类现象，尤其是要防范中间的金融风险，同时，各地相关部门还应主动研究近期提前还贷现象中的合理与不合理、合规与违法，进一步做好提前还贷方面的工作。
记者了解到，对于此类行为，全国多地相关部门已经做出过风险提示。例如，2023年2月2日，深圳市房地产中介协会官网发布“郑重提示”，其中提出严禁房地产中介参与贷款中介、金融中介、“影子”中介等场外机构和个人违规利用“经营贷”的不法行为。
此前，中国银保监会消费者权益保护局于2022年底发布风险提示，提醒广大消费者警惕不法中介诱导，认清违规转贷背后隐藏的风险，以防合法权益受到侵害。
更早些时候，2021年2月10日，北京银保监局、中国人民银行营业管理部联合印发《关于加强个人经营性贷款管理，防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，严厉禁止利用经营贷、消费贷购买住房。
释疑：购房人能否提前还贷？
事实上，除了需警惕提前还贷相关的风险外，对于购房人来说，正常的“提前还贷”行为遇阻，也成为一大困扰。
“我们向银行申请提前还贷，但是困难重重。”近期，不断有购房人向记者反映称，在提前还贷过程中，遇到银行拖延或变相拒绝等问题。据媒体报道，近期由于房贷利率下调等原因，很多“高位站岗”的购房人欲提前还贷却遭到了银行阻碍，一些银行通过人为设置障碍使得购房人提前还贷预约业务排到几个月之后，购房人认为银行无权阻止提前还贷。
那么，在依法合规的前提下，购房人是否能提前还贷呢？对此，广东合邦律师事务所律师杨登基认为，法律并没有赋予银行限制购房者提前偿还贷款的权利，除非合同条款有特别约定，反言之，如果合同没有约定或约定不明，购房者可提前偿还贷款。根据法律规定，“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。”如从该法律条文分析，法律相当于走了中间路线，平衡了债权人（银行）与债务人（购房者）的利益，即默认了购房人有权提前偿还贷款，对于其提前履行债务给银行增加的费用，由购房人负担。
而对于提前还贷的时间问题，杨登基指出，如果合同没有具体约定提前还贷的时间限制，购房者需要与银行预约，但从原则上说，银行无权临时要求购房者提前三个月或更长时间预约提前还贷。若是银行确实有故意拖延行为，购房者有权向银监会等监管部门反馈。
此外，对于判断购房者提前还贷是否构成违约，杨登基律师表示，要综合分析，比如合同中是否明确约定了提前还贷的限制条款。如果购房者因提前还贷而遭遇高额违约金等问题，则可以对比其它商业银行相应违约金比例，若发现提前还贷的违约金比例过高，购房者有权提出异议并要求降低赔付标准，也就是说，违约金数额不能超过因提前还贷给银行带来的损失。
